刚落幕的3月上演了扣人心弦的房企年报秀，一份份成绩单不仅揭示了各家企业的生存状态，更勾勒出整个行业正在经历的深刻嬗变。
中海地产、华润置地、越秀地产、龙湖集团、中国金茂、碧桂园、万科、新城控股……当这些典型房企的财报逐一摊开，一幅分化与趋同并存的图景徐徐浮现：有人为自己穿上了抵御寒冬的“铠甲”，有人终于卸下了压顶的重负，还有人逆势冲向了最后的“核心堡垒”。
穿铠甲：“第二曲线”长成真正护城河
什么样的房企才能抵御周期的寒冬？2025年的财报给出了一个清晰的答案：那些“第二增长曲线”已经越来越清晰完整的企业。
华润置地的财报是最具说服力的注脚。2025年，华润置地经常性业务（经营性不动产+轻资产管理）核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核心净利润的比重首次攀升至51.8%。这意味着，华润置地已经不再是一家“房地产开发商”，而是一家“房地产开发商+资产运营商”的复合型企业。即便开发业务遭遇寒冬，商业、物业、代建等业务也能提供稳定的利润来源。其旗下购物中心实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，在营购物中心达到98座，整体经营利润率高达63.1%。
中海地产同样为自己打造了一副“财务铠甲”。2025年，中海商业物业收入72亿元，实现对总利息支出的全面覆盖——这意味着，即便不卖一套房子，仅靠持有的商业物业，中海就能支付所有财务成本。这对于任何一家房企而言，都是某种意义上的“财务自由”。更令人瞩目的是其融资成本：平均融资成本低至2.8%，年末在手现金高达1036.3亿元，净借贷比率仅为34.2%。
龙湖集团则展示了另一种“铠甲”的形态。2025年，龙湖运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，占公司总营收的27.5%。龙湖集团董事会主席陈序平在业绩会上明确表示，最晚到2028年，运营及服务业务的收入将超过地产开发收入。更关键的是，龙湖过去三年半主动压降了约600亿元有息负债，平均融资成本降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年。这副“铠甲”，是用持续的财务自律一锤一锤锻造出来的。
新城控股的商业板块已成为公司的“利润支柱”。2025年，新城控股实现商业运营总收入140.9亿元，物业出租及管理业务毛利占公司总毛利由去年的48%提升至63%。其商业持续性经营收入已连续多年超过当期利息支出，2025年该比例进一步增长至3.94倍。
这些企业的共同之处在于：它们不再仅仅依靠“卖房子”赚钱，而是构建了能够持续产生现金流的资产组合。当开发业务进入下行周期，这些“永续资产”就成了抵御寒冬的铠甲。
脱重负：从“高杠杆扩张”到“低杠杆生存”
如果说“第二增长曲线”是房企的护城河，那财务安全则是房企的生存基石。在行业深度调整的周期里，谁的现金流充裕、谁的负债低，谁就拥有了穿越周期的主动权。2025年的年报显示，无论央企龙头还是稳健民企，都将降低负债、财务安全置于首位。
碧桂园的财报无疑是2025年最具话题性的。2025年，碧桂园实现归母净利润32.6亿元，成为率先完成系统性债务重组并实现账面盈利的民营房企之一。境外约177亿美元债务重组方案生效，境内137.7亿元债券重组方案全部通过。通过发行强制性可转换债券及资本化股份，公司有息负债较2024年底大降约1055亿元，降幅达42%。
这不是简单的财务操作，而是一场“生死时速”后的重生。董事会主席杨惠妍将其定义为“二次创业”，她强调：“重组通过是债权人对公司未来的认可，接下来就是系统性推进转段，转段就是一次蜕变，更是碧桂园的‘二次创业’。”
同样通过债务重组实现财务修复的还有旭辉、佳兆业、禹州集团等。
龙湖则展示了另一种“脱重负”的姿态——在债务未爆雷之前主动压降。过去三年半，龙湖整体压降了约600亿元有息负债，经营性物业贷及长租贷超过1000亿元。这是一种“未雨绸缪”的主动调整，让龙湖在行业寒冬中保持了相对从容的姿态。
万科虽然业绩压力巨大，但也在积极“脱重负”。2025年，万科完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元，通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元。经营服务类业务全口径收入580.1亿元，占总营收比例进一步提升。
本身有融资优势的央国企，则在努力精打细算。稳坐“利润王”的中海地产截至2025年末，中海在手现金高达1036.3亿元，净借贷比率仅为34.2%，平均融资成本低至2.8%。在行业普遍为“借新还旧”发愁时，中海却实现了经营性现金净流入167.3亿元。
与之相呼应，华润置地同样展现了“大象起舞”的从容。2025年，华润置地实现营业收入2814.4亿元，股东应占溢利254.2亿元。在融资端，华润置地加权平均融资成本降至2.72%，与中海共同构筑了央企融资成本的“铁底”。
地方国企同样展现出不俗的财务韧性。越秀地产截至2025年底剔除预收款后的资产负债率为65.5%，现金短债比1.7倍，“三道红线”保持绿档。融资成本同比下降44个基点至3.05%，位居地方国企第一。
正如一位业内人士所言：“过去拼的是谁借得到钱，现在拼的是谁还得上钱、谁借得便宜。”
闯核心：向确定性收缩
当行业从“增量竞争”转向“存量竞争”，从“普涨时代”转向“分化时代”，一个清晰的信号浮出水面：房企的投资布局正在向核心城市高度集中。
越秀地产的业绩会上，管理层反复强调“六大核心”，即北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市，2025年为公司贡献了85.6%的销售业绩，其中一线城市销售金额超800亿元，占比约78%。投资也更趋确定性，全年权益投资总额244亿元，超96%投向六大核心城市。截至2025年末，越秀总土地储备1855万平方米，一二线核心城市占比达94.4%，其中一半位于一线城市。
中海地产同样高度聚焦。2025年，在香港及北上广深五大核心城市实现合约销售额1254.4亿元，占公司总销售额的57.3%。其中，北京一城就贡献了502.6亿元销售额。在投资端，五大核心城市的权益购地金额占比约73.9%。截至2025年末，中海土储货值中，一线和强二线城市面积占比合计约86.5%。
中国金茂则用另一种打法“闯核心”——以产品力“闯”入消费者的心智。2025年，金茂签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创历史新高。其“金玉满堂”四大住宅产品线全面落地，新项目平均销售净利率超过10%。这意味着，在“好房子”上，消费者愿意支付溢价。
这一趋势的深层逻辑在于：而在人口持续流入的一二线城市，改善性需求依然坚挺。谁能率先“闯”入这些核心区域，谁就能在未来的竞争中占据主动。市场也验证了这一逻辑，就在刚刚过去的3月，北上广深四大一线城市楼市成交显著升温，二手房率先放量、新房结构性回暖。
翻开这些典型房企的答卷，可以清晰地看到：无论央企、国企还是民企，无论采取何种生存策略，进化方向正在往“新发展模式”迈进。“穿铠甲”的企业，用经营性业务构筑了抵御周期的护城河；“脱重负”的企业，用债务重组或者压降负债换来了二次创业的生存空间；“闯核心”的企业，用聚焦布局锁定了未来的增长确定性。虽然这一轮房地产调整道阻且长，但是很庆幸，当潮水退去，发现了裸泳者，也涌现出一批穿上“铠甲”的健将，这将为2026年的房地产市场注入更多信心。
南方+记者 周中雨
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